昆明市人民政府辦公室關于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場的通知
各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管 委會，昆明供電局，各供水企業(yè)，各燃氣企業(yè)：
為加快我市住房租賃市場發(fā)展，落實租購并舉住房制度建設，促進房地產(chǎn)業(yè)投資，推進商業(yè)、商務辦公用房去庫存工作，圍繞實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標，按照 《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39 號）、《云南省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（云政辦發(fā)〔2017〕10 號）等規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)將我市商業(yè)和辦公用房改為租賃住房有關工作通知如下：
一、改造實施范圍和內(nèi)容
（一）昆明市行政區(qū)域內(nèi)（二環(huán)以外）國有建設用地上已取得規(guī)劃許可的在建
或已建成的商業(yè)和辦公用房可以改建為租賃住房。單個項目不得分次申請改造，改造后整體確權、整體轉讓，不得分拆確權、分拆抵押、分割銷售給個人、以租代售。城市重點功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和城市主干道沿線（道路紅線大于等于 40 米的規(guī)劃道路）臨街的商業(yè)和辦公用房不得改造為租賃住房。
（二）改造為租賃住房的項目在土地使用年限和容積率不變前提下，規(guī)劃用地
性質(zhì)不變，土地用途變更為“城鎮(zhèn)住宅用地（租賃）”，不再補繳土地出讓金、不再簽訂土地出讓合同。土地調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。改造為租賃住房的權屬人憑批準改造文件辦理不動產(chǎn)登記，登記后的租賃住房在土地使用期內(nèi)僅限租賃。
二、改造標準
（三）改造工作在市人民政府統(tǒng)籌下進行，各縣（市）、區(qū)人民政府、管委會
為實施（組織）主體。各轄區(qū)要根據(jù)片區(qū)實際，科學做好改造規(guī)劃，科學評估改造項目教育等配套設施是否滿足改造需求，在滿足教育等配套的前提下實施改造，不斷促進區(qū)域的宜居、宜業(yè)、職住平衡。居住項目配建的公共服務類商業(yè)不作為改造范圍。對于居住項目配套不足的，在符合國家相關規(guī)范下，可將商業(yè)、辦公用房改為學校、醫(yī)療、康養(yǎng)、文體等公共服務設施或生鮮超市、停車服務、快遞等完善配套設施用房，滿足居住生活多元化需求。
（四）改造房屋不得存在查封登記、異議登記和違法建設等限制交易的情況或
其他司法限制情況。
1．申請改造的項目需提供工程基本建設程序有關材料及合法權屬材料。
2．房屋已完成抵押等登記的，應取得抵押權人同意改造的書面意見。
（五）申請項目須符合安全要求，嚴格執(zhí)行結構、消防、雨污分流等改造規(guī)范。
房屋結構應安全牢固，改造不得擅自改動或損壞房屋承重結構、主體結構。應按照不低于住宅建筑設計規(guī)范的標準與要求進行設計和施工。改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效，消防驗收以宿舍或酒店的標準執(zhí)行。應按照住宅標準做好排水設計，做好雨污分流。應具備良好的衛(wèi)生、通風和采光等條件，符合環(huán)保、衛(wèi)生部門的專業(yè)要求。
（六）改造租賃住房要嚴格履行工程基本建設程序，驗收通過后再進行土地用
途調(diào)整及水電氣價格調(diào)整。并按照租賃住房有關管理工作規(guī)定，納入全市住房租賃管理統(tǒng)一監(jiān)管。
三、多渠道發(fā)展租賃住房市場
（七）控制性詳細規(guī)劃中屬于商業(yè)商務、公共用地的，各縣（市）、區(qū)、管委
會可根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，提出將其改為“城鎮(zhèn)住宅用地（租賃）”，土地使用年限不變，在土地交易條件中明確租賃居住項目的規(guī)劃設計條件，并明確建設的租賃住房僅能用于租賃不得分割銷售，進行土地公開交易。
（八）鼓勵中央、省、市、縣區(qū)國有企業(yè)開展商業(yè)、辦公用房改造為租賃住房有關工作?？梢岳米陨韼齑嫔虡I(yè)、辦公用房改造為租賃住房或城鎮(zhèn)保障性住房使
用。也可以采取通過從市場上收購庫存商業(yè)、辦公用房進行改造的模式，作為租賃住房或城鎮(zhèn)保障性住房使用。（九）鼓勵專業(yè)化的住房租賃企業(yè)參與我市住房租賃市場發(fā)展。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構、物業(yè)服務企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長期持有部分房源用于市場租賃或將其持有的存量房源投放到租賃市場。
（十）多渠道解決群眾住房問題。各縣（市）、區(qū)、管委會要從解決我市無購房能力又不符合保障房申請條件的群眾住房困難問題出發(fā)，可將改造后的租賃住房作為人才房、青年公寓、回遷過渡安置房等優(yōu)先保障。改造后住房租賃企業(yè)可接收符合公共租賃住房保障條件的中低收入住房困難群眾（輪候庫人員），對該類住房按照公共租賃住房有關優(yōu)惠政策，實行稅收減免，同時可以按照公共租賃住房租金補貼標準將承租人的租金補貼，補貼至租賃企業(yè)。
四、政策支持
（十一）對依法登記的住房租賃企業(yè)、機構，給予稅收優(yōu)惠政策支持。
1．提供住房租賃及經(jīng)紀代理服務的企業(yè)或機構，適用 6%的增值稅稅率。
2．一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。
（十二）鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向改造企業(yè)提供金融支持。針對住房租賃企業(yè)的融資需求，加快創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務，優(yōu)化信貸辦理流程，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，積極支持和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。
（十三）落實提取住房公積金支付房租政策并簡化辦理手續(xù),繳納住房公積金滿
3 個月，本人及配偶在本市無住房或住房困難而租住住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。
五、加強監(jiān)督管理、嚴格懲戒措施
（十四）改造項目完成驗收后，租賃企業(yè)應向住房和城鄉(xiāng)建設部門辦理房源登
記。房屋出租后，租賃企業(yè)必須在租賃合同訂立后 15 個工作日內(nèi)在昆明市房屋租賃管理服務平臺上完成房屋租賃登記備案。涉及流動人口的及時向公安部門申報租住人員信息。（十五）改造為租賃住房的嚴禁以先租后售等名義籌集資金，對違反規(guī)定開展租賃活動的企業(yè)計入不良信用記錄，納入全國誠信體系監(jiān)管。
提供虛假資料申請改造的、將改造后的租賃住房分割銷售給個人，分割抵押的，
或者弄虛作假將改造項目用于非住房租賃的,依據(jù)相關規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
（十六）商業(yè)和辦公用房改造為租賃住房的實施和監(jiān)管由屬地政府、管委會具
體負責，市自然資源規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市公安局、市消防救援支隊等有關部門按照職能職責做好行業(yè)管理。
本通知自印發(fā)之日起實施，各縣（市）、區(qū)人民政府和開發(fā)（度假）園區(qū)管委
會可根據(jù)轄區(qū)情況制定實施細則。
附件：商業(yè)和辦公用房改造為租賃住房實施流程
昆明市人民政府辦公室
2020 年 12 月 13 日
（此件公開發(fā)布）
附件
商業(yè)和辦公用房改造為租賃住房實施流程
一、申請
房屋權利人或其委托代理人（含受委托代理的承租方）備齊資料后向屬地政府
提出改建為租賃住房的書面申請。申請資料包括：
（一）申請書。（申請書須包含項目名稱、地址、產(chǎn)權來源及情況、現(xiàn)用途類
別、體量大小、建筑面積、改造必要性、改造內(nèi)容和規(guī)模，改造的總面積、計劃總投資，資金籌集方式）。
（二）改造項目基本工程建設程序材料、房屋權屬信息及現(xiàn)狀照片。
（三）項目改造方案。應包括施工圖設計文件、消防設計文件、項目運營方案、
租賃管理方案。
（四）申請人身份材料。
1．企業(yè)統(tǒng)一社會信用代碼。2．法人法定代表人有效身份材料。
3．授權委托書（由代理人辦理的需提供）：應加蓋公章，包含委托內(nèi)容、權限、
期限、1—2 名代理人姓名、身份證件號、聯(lián)系電話。
4．代理人身份材料（由代理人辦理的需提供）：應當提交本人有效身份材料（身
份證、護照或其他身份材料）。
（五）對于部分已銷售的項目，未銷售部分已取得商品房預售許可證（現(xiàn)售備案證明）且仍然有效的，申請人須先辦理商品房預售許可證（現(xiàn)售備案證明）的變更手續(xù)。同時，申請人還需提供改造項目涉及樓棟全體業(yè)主同意的意見。
（六）其他需要提供的資料。
二、審核認定
屬地政府審核后，出具是否同意改造的意見。
三、實施驗收
申請人完成項目改造實施工作后，由屬地政府指定有關部門受理驗收申請，并
出具聯(lián)合驗收意見。對于部分已銷售的項目，規(guī)劃只調(diào)整未銷售部分，已銷售部分維持原有建筑功能和土地用途不變。實施單位憑認定文件到供水、供電、燃氣部門，申報按居民標準執(zhí)行用水、用電和燃氣收費價格。
四、退出機制
權利人提出恢復原有用途申請或有關職能部門根據(jù)政策要求退出的，權利人向屬地政府提出申請，由屬地政府明確是否允許退出。退出后土地用途調(diào)整為原商業(yè)、
辦公用地性質(zhì)，取消民用水、電、氣價格的優(yōu)惠。
